Revitalisierung –
„Es gibt noch viele Frösche,
die man küssen kann.“

13.11.2014

Einer der Schwerpunkte von meyerschmitzmorkramer ist die Revitalisierung in die Jahre gekommener Gewerbeimmobilien. Dabei entstehen hochmoderne Büros und attraktive Wohnhäuser, die signifikant wirtschaftlicher betrieben werden können und in denen man sich deutlich wohler fühlt. Abreißen und neu bauen oder Bestand zu neuem Leben erwecken? Die Consultancy- Experten von meyerschmitzmorkramer analysieren jede Immobilie auf Herz und Nieren.

„Revitalisierung“

Das Bürogebäude am Seestern 24 in Düsseldorf war in die Jahre gekommen. Das Haus stammte aus den siebziger Jahren, hatte eine unattraktive Fassade, zudem umlaufende Fluchtbalkone und einen unansehnlichen orangenen Sonnenschutz, der vor den Fenstern herunterhing. Das Gebäude stand komplett leer. Kurz gesagt: Es handelte sich um eine Traumimmobilie für meyerschmitzmorkramer. „Es liegt ein großer Reiz darin, alte, unattraktive Häuser zu modernisieren und zu verschönern“, sagt Holger Meyer. meyerschmitzmorkramer hat das Gebäude im Jahr 2006 kernsaniert. „Wir haben unter anderem die Fluchtbalkone abgenommen, eine neue, helle Fassadeangebracht und die gesamte Haustechnik auf den neuesten Stand gebracht“, so Holger Meyer. „In einem schwierigen Marktumfeld konnte der Kunde daraufhin eine Vollvermietung erreichen.“

Seit den neunziger Jahren sind Revitalisierungen – englisch: Refurbishments – ein großer Trend in der Baubranche. „Wir haben in Deutschland noch einen großen Bestand aus der Wirtschaftswunderzeit“, erklärt Caspar Schmitz-Morkramer. „Aber auch Bürogebäude aus den neunziger Jahren sind in vielen Fällen kaum mehr vermarktbar. Die Lebenszeit von Bürogebäuden hat sich dramatisch verkürzt. Ältere Gebäude können kaum mehr mit neuen, attraktiven Objekten konkurrieren.“

Das betrifft etwa Themen wie energetische Standards, um- fassende Verkabelung, Kühlung und Lüftung. Außerdem ist es heute möglich, offenere Strukturen zu schaffen und flexibler und ökonomischer zu bauen. Caspar Schmitz-Morkramer: „Am Seestern konnten wir das Achsraster von 1,80 Meter auf 1,33 Meter verringern und haben so und durch weitere kleine Tricks die Effizienz im Gebäude bei besserem Komfort von 300 auf 450 Arbeitsplätze erhöht.“

In den vergangenen zehn Jahren hat sich zudem der Trend immer weiter verstärkt, Bürogebäude in Wohnräume umzuwandeln. „Das hat natürlich damit zu tun, dass die Nachfrage nach Wohnraum überproportional gestiegen ist“, sagt Caspar Schmitz-Morkramer. „Die Kommunen wollen außerdem innerstädtisch verdichten und in den Bürostädten der siebziger Jahre wieder eine Wohnkultur etablieren. Und natürlich lassen sich für Wohngebäude derzeit wesentlich einfacher Finanzierungen finden.“ meyerschmitzmorkramer hat beispielsweise ein nicht mehr vermietbares Bürogebäude in Düsseldorf-Oberkassel von 2006 bis 2008 zu einem hoch attraktiven, exklusiven Wohnkomplex unter den Namen „The Henry’s“ umgebaut, damals eine der größten Konversionen überhaupt in Deutschland. The Henry’s wurde als erstes Redevelopment in Deutschland mit dem Gütesiegel der dena für nachhaltiges Bauen ausgezeichnet.

Nachhaltigkeit ist ein starkes Argument für eine Revitalisierung. Manchmal sollte man ein Hochhaus aus den siebziger Jahren schon deswegen nicht abreißen, weil man, wie etwa im Fall von The Henry’s, an dieser Stelle nicht wieder so hoch bauen dürfte. „Es werden aber auch schnellere Bauzeiten möglich, weil man nicht komplett abbrechen muss “, erklärt Holger Meyer.

Revitalisierungen und Konversionen verlangen spezifisches Wissen. „Man muss gerade in der Anfangsphase mehr Zeit investieren als bei der Planung eines Neubaus“, erläutert Holger Meyer. „Man muss sich etwa überlegen, ob Lage und Struktur zur angestrebten neuen Nutzung passen. Auch die Abstimmungsprozesse mit den Behörden sind komplizierter.“ Und es gilt, offen für Überraschungen zu sein. „In den fünfziger Jahren wurde nicht immer ganz gerade gebaut und die Unterlagen sind oft unvollständig“, weiß Holger Meyer zu berichten. „Da stößt man dann plötzlich auf eine Brüstung, die nicht, wie vorgesehen, aus Mauerwerk, sondern aus Beton ist und muss sich überlegen, ob man die einfach wegnehmen kann oder ob sie statisch eingebunden ist.“ Erfahrung ist also wichtig. Und die hat meyerschmitzmorkramer dank über sechzig Revitalisierungen in den vergangenen zehn Jahren.

„Unser Ziel ist in jedem Fall, dass die Revitalisierung denselben Standard erreicht wie ein Neubau“, sagt Caspar Schmitz-Morkramer. „Wenn das nicht oder nur mit zu großem Aufwand möglich ist, raten wir unseren Kunden doch zu einem Abriss.“ Er muss trotzdem nicht befürchten, dass meyerschmitzmorkramer die Revitalisierungsarbeit ausgeht: „ Da draußen gibt es noch viele Frösche, die man küssen kann, um aus ihnen Prinzessinnen oder Prinzen zu machen.“

Dieser Artikel stammt aus unserem meyerschmitzmorkramer diary 2014.